Esta es una cuestión no tan sencilla como parece, y es que el derecho a continuar el contrato de arrendamiento de una vivienda al fallecimiento del arrendatario tiene sus puntos. Este caso conocido como “Derecho de subrogación mortis causa” exige a la persona que subroga los mismos derechos y obligaciones, así como la concurrencia de varios requisitos fundamentales establecidos en el artículo 16 de la ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 para contratos posteriores al 1 de enero de 1995, así como en las Disposiciones Transitorias para los anteriores a dicha fecha, condiciones que, en muchos casos, no se cumplen, dando lugar a la resolución del contrato por el arrendador.
Con esto cualquier persona no va a poder ejercitar este derecho a subrogarse, además deberán cumplirse otras condiciones como el periodo mínimo de convivencia previa y la notificación en un determinado plazo.
¿Qué pasa si no se cumplen estos requisitos?
Es un tema complicado dado que se debe diferencia la cuestión que fundamente la no subrogación, para elegir el proceso judicial adecuado.
Falta de cumplimiento de requisitos de la subrogación
A favor del juicio precario debemos partir de la jurisprudencia en el concepto de precario, siendo aquella situación que se produce cuando un tercero ocupa un bien ajeno, sin tener título válido por carecer de él o por haber dejado de estar en vigor, y sin pagar ninguna renta o merced, debido a una mera tolerancia del propietario. En este caso las personas que no cumplan los requisitos o sin derecho a subrogación se considerarían precaristas.
“Por falta de notificación: la Audiencia Provincial de Asturias, Oviedo, Sec. 1.ª, 592/2022, de 10 de junio, que estima el desahucio por precario al no haber notificado la apelante su voluntad de subrogación, tras fallecer su madre.”
“Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 14.ª, 90/2022, de 2 de marzo, determina adecuado el proceso de desahucio por precario al discutirse si el contrato está vigente o extinguido por fallecer el arrendatario y si la posesión es con justo título o no.”
A favor del juicio ordinario por razón de la materia, no se trata de un criterio unánime de los Tribunales, ya que existen muchas otras resoluciones judiciales que consideran inadecuado el procedimiento de desahucio.
No cabe acudir al juicio de desahucio por precario cuando existe discusión entre las partes sobre la concurrencia o no de los requisitos de la subrogación, si no a la acción pertinente para obtener la declaración de la extinción de dicha relación, en el juicio ordinario por razón de la materia.
Existiendo otras posibilidades a evaluar según el caso.
Fin del plazo de duración de la subrogación
La cuestión es totalmente distinta, aquí no se discute si existe o no derecho a la subrogación por las partes ni el incumplimiento de los requisitos, sino que la demanda se basa en que el plazo de duración para la persona subrogada ha finalizado.
Por esta parte se puede optar a favor de juicio de desahucio por expiración del término, a favor del juicio ordinario o el juicio verbal de desahucio por expiración del plazo es un procedimiento de mayor sencillez y agilidad, aunque el art. 250.1.1.º LEC señale únicamente “la expiración del plazo fijado contractualmente» y que entendemos puede asimilarse a cualquier expiración del plazo, como sucede en caso de la subrogación de un hijo mayor de 25 años por fallecimiento del arrendatario después del 1 de enero de 1995 que solo tiene una vigencia de dos años, conforme al apdo.
Ante cualquier duda puedes consultarnos, en Estruch Abogados somos expertos con una amplia experiencia en estos casos.
