Como es sabido, la doctrina sobre las inmisiones molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, surge en el siglo XIX como contrapeso al desaforado desarrollo urbanístico provocado por la Revolución Industrial, que necesitaba de la construcción de fábricas y de bloques de viviendas para sus obreros, para afianzar el progreso que supuso la mecanización de los procesos fabriles, y las consecuencias económicas que todo ello conllevó. Dicho fenómeno, provocó, primero, una colisión entre los derechos subjetivos de la propiedad privada, y, después, un corpus normativo, precisamente para regular y solucionar los conflictos, enmarcados en el abuso de derecho, derivados de la generación de nuevas actividades industriales y nuevas tramas urbanas en el pacífico disfrute de los ciudadanos de sus propiedades privadas.
Nuestra Ley de Propiedad Horizontal, Ley 49/1960 de 21 de julio, no es ajena a toda aquella doctrina, y, por ello, recogió en su art. 7. 2 la denominada acción de cesación, que se configura, precisamente, como una poderosa herramienta para establecer límites al uso abusivo de la propiedad privada, cuando dicho uso penetra y se inmiscuye en el pacífico uso y disfrute de la propiedad dominical común o privada del resto de los comuneros.
Establece, en primer lugar el artículo citado que “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”, para pasar, con posterioridad, siempre y cuando se cumplan con carácter previo, los requisitos de forma que también se establecen en el mismo ordinal, a otorgar al presidente de la Comunidad de propietarios, facultades para instar la acción de cesación que consistirá en el cese definitivo de la actividad prohibida y, además, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad, sin perjuicio de la posibilidad de instar medidas cautelares mientras dure el procedimiento civil y de solicitar, también, una indemnización por los daños y perjuicios causados por el vecino infractor.
En la Sentencia que ahora comentamos, que resuelve un caso sobre actividades molestas en el que hemos intervenido como abogados de la demandante, me parece fundamental incidir en algunos factores que, considero, han sido determinantes, para alcanzar satisfactoriamente el Fallo judicial pretendido.
En primer lugar, el hecho de que el Excmo. Ayuntamiento de Gandia (Valencia), dispone de una Ordenanza para fomentar y garantizar la Convivencia Ciudadana en el Espacio Público de Gandia (www.gandia.org), y, de igual modo, la Generalitat Valenciana también ha regulado, a través de su Decreto 92/2009 de 3 de julio, del Consell , por el que aprueba el Reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana, 2009/7961 (DOGV núm. 6051 de 07/07/2009), este tipo de alquileres, con lo que, a pesar de la ausencia de Estatutos de la propia Comunidad de Propietarios, se nos permitió configurar una demanda al amparo de la contravención de dichas Disposiciones legales, en la que se describió con precisión, el acervo de actividades ilícitas, molestas e, incluso, insalubres, realizadas por los inquilinos que, de manera reiterada y abusiva, ocupaban la vivienda, por pocos días, siendo sustituidos por otros, de igual modo, y así sucesivamente durante gran parte del año, teniendo perfecto encaje con lo regulado (y prohibido) en las citadas Normas.
En segundo lugar, el exhaustivo trabajo realizado por la Administración de Fincas, imprescindible para el éxito de la acción judicial entablada, en estos casos. Y ello es así, porque en este tipo de acciones judiciales, desde un punto de vista procesal-forense, se requiere la práctica de lo que ha venido denominándose “prueba preconstituida”, puesto que, por la propia naturaleza de la acción, debe acreditarse la realización continuada y previa de la actividad, respecto de la que instamos su cesación, con lo que no puede diferirse al momento procesal oportuno para la práctica de la prueba, en el juicio ordinario, puesto que el Juez de la Instancia, no podría tener un conocimiento pleno de los antecedentes fácticos que han abocado a la Comunidad de propietarios a instar su acción. Resulta necesario, obligatorio, diría yo, que la Comunidad, ante una actividad de esta naturaleza, efectúe las denuncias, llamadas telefónicas a los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado, notificaciones fehacientes, y celebre las Juntas ordinarias y extraordinarias, que resulten necesarias, para acreditar la existencia, e, igual de importante, la persistencia de la actividad que se pretende prohibir, amén de cualesquiera otras pruebas, tales como fotografías fechadas, instancias administrativas al Ayuntamiento del municipio de que se trate, etc. Todo ese acervo probatorio que supone, en gran parte de los casos, la recopilación documental de lo que ha ocurrido durante años, constituye, en definitiva, la prueba preconstituida a la que nos referíamos, y debe aportarse en el momento mismo de la interposición de la demanda
En tercer lugar, debe tenerse en cuenta que cualquier acción judicial contra el Derecho de propiedad privada, aún en los casos de inmisiones molestas o actividades prohibidas, está sometida al criterio de interpretación restringida por parte del Juez que conoce del procedimiento, puesto que la propiedad privada sigue considerándose como la columna que vertebra buena parte de nuestro Derecho Privado y cualquier afectación sobre la misma (en este caso la privación del uso, o cese de la actividad que se desarrolla en la misma) requiere de un plus probatorio por parte de quienes instan la acción judicial, que no es exigible en otros ámbitos del derecho en los que no se ataca dicha institución. Por eso, además de la profusa prueba documental que debe recogerse y preconstituirse, tal y como hemos indicado anteriormente, debe añadirse la declaración testifical (ya en sede de vista oral del juicio) de los vecinos afectados, del administrador de fincas, y cualesquiera otros que puedan contribuir a fijar con claridad los hechos acaecidos que han dado pie a la acción judicial de cesación.
Y, en cuarto lugar, pero no menos importante, dado que supone una eficaz integración y equilibrio entre el derecho de propiedad privada que ostenta el propietario titular de la actividad y el derecho de la Comunidad de Propietarios al cese de cualquier actividad que suponga una inmisión en el uso y disfrute, también de su propiedad privada, el criterio de la Juez de la Instancia, que, lejos de sancionar al propietario demandado con el cese del uso de la vivienda hasta un máximo de tres años, aboga por erradicar definitivamente, la actividad realmente molesta o prohibida, permitiendo, al propietario, el resto de todas ellas.
El tenor literal del Fallo de la Sentencia es el siguiente:
- a) Debo declarar y declaro que la actividad consistente en el arrendamiento temporal de la vivienda propiedad de los demandados es molesta para el resto de propietarios que conforman la comunidad de acuerdo con lo establecido en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal
- b) Debo condenar y condeno a (los demandados) en su condición de propietarios del referido inmueble donde se desarrolla la actividad molesta a estar y pasar por dicha declaración, y, en consecuencia, a cesar en dicha actividad molesta de arrendamiento temporal
- c) Todo ello con expresa condena a la parte demandada al pago de las costas causadas en este procedimiento
Y el razonamiento para que la Juez llegue a tal conclusión lo encontramos en el Fundamento de Derecho Primero in fine de la sentencia analizada, cuando expresa:
“Respecto de la petición (de naturaleza sancionadora) a que sean privados del uso de la vivienda de su propiedad, no se estima necesaria pues la actividad molesta lo es por alquiler temporal cuya prohibición sí se ha acogido, no perturbando al resto de propietarios el que los demandados (como propietarios que son de la vivienda) puedan ocuparla ellos personalmente.”
La Juez, a la vista de lo expuesto, diferencia con precisión quirúrgica, entre la actividad molesta en sí (el alquiler vacacional o turístico) y los otros usos permitidos de la vivienda, prohibiendo sine die únicamente el primero, pero autorizando el uso del resto de las facultades dominicales, incluidas, entiendo, el del poder alquilar a terceros, familias, etc., siempre y cuando no se configuren como alquiler vacacional, esto es, alquileres con elevada rotación de ocupantes, con exceso de aforo respecto del inmueble ocupado, y concebido por días o semanas, y enfocado a eventos, fiestas, o vacaciones.
Por todo ello, entiendo que, en los términos expuestos, la sentencia analizada en estas páginas contiene la respuesta (que no necesariamente tiene que ser judicial, puesto que el mismo tipo de solución se puede ofrecer en los denominados “métodos alternativos de resolución de disputas”) para compatibilizar el derecho de los propietarios a disfrutar de su propiedad privada, con el derecho de la Comunidad de Propietarios a un entorno sin molestias, en el que poder disfrutar, también, de la propiedad privada de cada uno de los vecinos, y de sus elementos comunes.
Vicent R. Estruch Estruch
Abogado
